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万达凯德华润三家商业地产的本质区别

发布时间:2013-05-06来源:中国房地产网佚名字号:
 

    万达本质是做房地产的,凯德本质是做基金投资的,华润本质是做商业的。

  万达本质是做房地产的——万达能迅速发展壮大,核心是商用房产的销售与快速回款,而不是靠购物中心。万达的购物中心,你不会发现任何惊喜,无论是设计、规划、营运。因为要符合快速发展克隆,口诀是“模块”,意即“不能变”。

  万达给到购物中心的任务,基本是保证安全,保证出租率,不要出乱子。因为购物中心积累到一定的面积,可拿去上市,赚数十倍PE,那时购物中心才真正赚钱。挺基本的任务。至于购物中心现在的价值,是作为拿地时的筹码。这种企业,出管理人才,但未必是行业人才。

  凯德本质是做基金投资的——回报率是每个人的紧箍咒,只要能达到回报率,其它皆可牺牲(比如形象,但他们不承认)。凯德的商场都不算漂亮,档次一般,地段一般,盈利中等。加上凯德不卖铺,靠什么赚钱与发展?基金对回报的主要要求是稳定,回报比银行高。

  而凯德正好在海外做了10多只基金,这些钱够他们在中国开发很多商场,然后给予基金投资人稳定的回报。最重要是,凯德还是上市公司。由于有实在的回报率压力,经理人总要削尖脑袋在商场里找,哪里还能挖一些出租面积产生租金。而基金投资人还很看重未来潜力,所以商场人流量是第二个铁的指标。这种企业的经理人最接近做生意的状态。

  华润本质是做商业的——总是不厌其烦地研究动线、商场都设计得美轮美奂,招商追求品牌与形象,案例是:顺电、国美、苏宁。华润总是选择顺电,偏偏顺电租金是最低的。华润在商场的设计、规划、品牌组合、运营上总是追求尽善尽美,并没有把租金放在第一位。

  这也跟国企有关系,反正资金不是问题。但最后,这种坚持使华润成了最大赢家,无论是商场名气,还是价值。这种理念,才真正是“做商业”的,我们都知道“放水养鱼”的道理,也知道保持形象比短期收入更重要,但出于现实,我们一般都做不到。但华润能做到。这种企业的经理人出专家,知识正统而全面。

 

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